การตรวจรับแทบทุกครั้งเจอจุดที่ต้องแก้ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด สิ่งสำคัญคือแจ้งโครงการให้เป็นลายลักษณ์อักษร ตามงานให้ครบ และตรวจซ้ำก่อนเซ็นรับมอบ บทความนี้ไล่ขั้นตอนตั้งแต่วันที่ได้รายงานตรวจจนถึงวันโอน
1. อ่านรายงานตรวจและจัดลำดับงาน
รายงานจากทีมตรวจมักมีรายการหลายสิบจุด ให้แยกเป็นสามกลุ่ม คือเรื่องความปลอดภัยและโครงสร้าง เรื่องระบบที่ใช้งานทุกวันอย่างไฟฟ้าและประปา และงานเก็บรายละเอียดอย่างสีหรือยาแนว
กลุ่มแรกต้องแก้ก่อนโอนเสมอ ส่วนงานเก็บรายละเอียดบางอย่างอาจตกลงให้โครงการแก้หลังโอนได้ ถ้ามีการบันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษร
ถ้ามีจุดไหนในรายงานที่ไม่เข้าใจ ให้ถามทีมตรวจก่อนส่งให้โครงการ จะได้อธิบายกับโครงการได้ตรงประเด็น
2. แจ้งโครงการให้เป็นลายลักษณ์อักษร
ส่งรายงานตรวจให้โครงการผ่านช่องทางที่มีหลักฐาน เช่น อีเมลหรือแบบฟอร์มแจ้งซ่อมของโครงการ อย่าแจ้งด้วยปากเปล่าอย่างเดียว
ขอให้โครงการตอบกลับว่ารับเรื่องแล้วกี่รายการ และจะแก้เสร็จวันไหน เก็บอีเมลหรือเอกสารตอบกลับไว้ทั้งหมด
ถ้าโครงการมีใบรับแจ้งงานแก้ไขหรือเอกสารรับเรื่อง ให้ขอสำเนาเก็บไว้ทุกครั้ง
3. เก็บหลักฐานให้ครบ
ถ่ายรูปทุกจุดที่ต้องแก้ให้เห็นตำแหน่งในห้องและระยะใกล้ให้เห็นรายละเอียด ตั้งชื่อรูปหรือทำเลขกำกับให้ตรงกับลำดับในรายงาน
จดวันที่ตรวจ วันที่แจ้งโครงการ และวันที่โครงการนัดแก้ ไว้ในที่เดียว จะช่วยได้มากถ้าภายหลังต้องตามเรื่อง
จุดที่เกี่ยวกับน้ำรั่วซึม ให้ถ่ายวิดีโอตอนทดสอบด้วย เพราะรูปนิ่งอาจไม่เห็นว่าน้ำไหลหรือขังอยู่
4. นัดตรวจซ้ำหลังโครงการแก้เสร็จ
เมื่อโครงการแจ้งว่าแก้เสร็จ ให้นัดตรวจซ้ำทุกครั้ง เพื่อดูว่าแก้ครบทุกจุด และการแก้ไม่ทำให้เกิดจุดใหม่ เช่น สีที่ทาทับไม่เรียบ หรือกระเบื้องที่เปลี่ยนแล้วไม่เสมอกับแผ่นเดิม
บางทีมตรวจรวมการตรวจซ้ำหนึ่งรอบไว้ในราคา บางทีมคิดเพิ่ม ให้ถามให้ชัดตั้งแต่ตอนเทียบใบเสนอราคา
เว้นเวลาระหว่างวันตรวจซ้ำกับวันโอนไว้บ้าง ถ้ายังเจอจุดที่แก้ไม่เรียบร้อย จะยังมีเวลาให้โครงการแก้อีกรอบ
5. ถ้าแก้ไม่ทันวันโอน
ถ้าจุดที่เหลือเป็นเรื่องโครงสร้าง ความปลอดภัย หรือระบบหลัก ควรคุยกับโครงการเรื่องเลื่อนวันโอนหรือเลื่อนการเซ็นรับมอบ อ่านเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายก่อนว่าเขียนเรื่องการส่งมอบและการแก้ไขไว้อย่างไร
ถ้าตกลงโอนก่อนแล้วแก้ทีหลัง ให้ขอเอกสารจากโครงการที่ระบุรายการที่ยังค้าง และกำหนดวันแก้เสร็จ เก็บไว้คู่กับเอกสารวันโอน
ถ้าใช้สินเชื่อธนาคาร ให้แจ้งธนาคารล่วงหน้าเมื่อจะเลื่อนวันโอน เพราะวันนัดโอนต้องตรงกันทั้งสามฝ่าย
6. หลังโอนแล้วยังเจอปัญหา
บ้านและคอนโดใหม่มีระยะประกันจากโครงการ ถ้าเจอปัญหาหลังเข้าอยู่ ให้แจ้งโครงการเป็นลายลักษณ์อักษรภายในระยะประกัน ดูรายละเอียดในบทความ ระยะประกันบ้านใหม่จากโครงการ เคลมยังไงให้ทัน
รายงานตรวจรับตอนก่อนโอนช่วยได้มากในขั้นนี้ เพราะเป็นหลักฐานว่าสภาพตอนรับมอบเป็นอย่างไร
คำถามที่พบบ่อย
ตรวจเจอจุดที่ต้องแก้เยอะ แปลว่าบ้านมีปัญหาไหม?
ไม่เสมอไป รายงานส่วนใหญ่มีหลายสิบรายการ และส่วนมากเป็นงานเก็บรายละเอียด สิ่งที่ต้องดูคือมีเรื่องโครงสร้าง การรั่วซึม หรือระบบไฟฟ้าที่ไม่ปลอดภัยหรือไม่
ปฏิเสธการเซ็นรับมอบได้ไหมถ้ายังแก้ไม่เสร็จ?
ขึ้นกับเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายของแต่ละโครงการ ให้อ่านข้อที่เกี่ยวกับการส่งมอบก่อน แล้วคุยกับโครงการพร้อมหลักฐานจากรายงานตรวจ ถ้าไม่แน่ใจเรื่องสัญญาควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย
ควรตรวจซ้ำกี่รอบ?
อย่างน้อยหนึ่งรอบหลังโครงการแจ้งว่าแก้เสร็จ ถ้ายังเจอจุดที่แก้ไม่เรียบร้อยก็ตรวจซ้ำอีกรอบก่อนวันโอน
ใช้ทีมเดิมตรวจซ้ำดีกว่าไหม?
ใช้ทีมเดิมสะดวกกว่า เพราะทีมรู้ว่าจุดไหนแจ้งไปแล้วและเทียบกับรายงานเดิมได้ทันที